UN PROMOTEUR a récemment alerté le conseil municipal de Los Gatos sur les risques juridiques liés à l’opposition à son projet de construction d’un immeuble de 13 étages, bien que le conseil affirme que la demande du promoteur est en cours d’examen.
Ben Eisenberg, le promoteur du projet de 119 appartements Vista Capri, a précisé que les diverses actions en justice de la municipalité, y compris celles visant à bloquer son développement, pourraient coûter cher à la ville, tant en frais d’avocat qu’en pénalités imposées par l’État. Ce projet est situé à l’intersection de Winchester Boulevard et de l’autoroute 85.
Eisenberg avance son projet sous une législation de « réparation » qui permet aux promoteurs d’ignorer les restrictions sur la hauteur et la densité des bâtiments lorsque les gouvernements locaux n’ont pas l’approbation de l’État pour leurs plans de logement. Il travaille également sur d’autres projets similaires dans l’État, notamment à Santa Barbara et Carpinteria.
En s’exprimant à distance lors de la réunion du conseil du 16 décembre, Eisenberg a insisté sur la gravité de sa position.
« Je ne vais pas exagérer. Nous avons récemment encaissé un chèque de frais d’avocats d’une autre ville et sommes en négociation finale sur les frais d’une troisième ville », a-t-il déclaré. « Cela est survenu après que leurs avocats leur aient conseillé de se régler, car ils n’avaient aucune chance de réussite. »
Le conseil municipal, cependant, a adopté à l’unanimité une résolution rejetant les allégations d’Eisenberg selon lesquelles les planificateurs de Los Gatos entravent son projet.
« Nous examinons cette demande, et je ne vois aucune preuve que nous cherchons à la bloquer », a déclaré la vice-maire Maria Ristow. « Nous avons des normes objectives que chaque demande doit respecter, y compris des rapports d’arboriste et d’architecte. »
Plusieurs projets de ‘réparation’ en attente
Gabrielle Whelan, l’avocate de la ville, a précisé que Los Gatos a reçu 16 demandes de projets de réparation et en a approuvé trois, les autres étant encore en traitement. Seule une action en justice a été intentée contre la ville par un promoteur de ces projets, à savoir Eisenberg.
Eisenberg a acquis le terrain en forme de coin au 14288 Capri Drive pour 1,7 million de dollars fin 2023. Une maison y est actuellement louée au propriétaire de California Home & Garden à Campbell.
Los Gatos LLC, la société formée par Eisenberg, a soumis la demande de Vista Capri en août 2024. Des documents publics relèvent plus de 50 autres LLC associées à Eisenberg à la même adresse.
Eisenberg, qui a été avocat en Californie, est actuellement suspendu d’exercice après plusieurs actions disciplinaires de la part de l’association du barreau de l’État entre 2017 et 2024.
Il a choisi de ne pas commenter Vista Capri ou ses autres projets en raison de litiges en cours.
“Chaque ville devrait au moins se rapprocher des promoteurs immobiliers. … Tant que cela n’arrivera pas à grande échelle, des propositions choquantes comme celle-ci continueront à proliférer. …”
Kelly Snider, consultant en aménagement du territoire et professeur à l’Université d’État de San Jose
En juillet, Los Gatos LLC a poursuivi la ville, accusant les planificateurs de ne pas respecter les lois de l’État en refusant d’approuver Vista Capri.
Ce mois-là, Eisenberg a également acquis une parcelle de 355 acres pour 5,5 millions de dollars le long de Higuera Highland Lane, dans le quartier non incorporé de Mount Pleasant, à proximité d’Evergreen à San Jose.
En septembre, la ville a déclaré la demande de Vista Capri complète, ce qui signifie que le promoteur a soumis toutes les informations nécessaires pour poursuivre l’examen de la demande. Cependant, des étapes supplémentaires sont requises, que le promoteur prétend ne pas être admissibles dans le cadre de la réparation — des affirmations que le conseil municipal a rejetées lors du dernier vote.
Les deux parties doivent attendre les décisions judiciaires pour résoudre leurs différends, tout en continuant à avancer sur la paperasse.
Kelly Snider a déclaré que la lutte pour Vista Capri est le résultat d’un marché du logement tendu en Californie.
« Ce n’est pas un abus de la législation de réparation, c’est le système qui fonctionne comme prévu », a-t-il affirmé. “Chaque ville devrait se rapprocher des promoteurs … jusqu’à ce que cela se produise à grande échelle, les propositions choquantes comme celle-ci continueront de proliférer, entraînant animosité et peur des nouvelles maisons, tout en coûtant cher aux contribuables en frais juridiques.”
Points importants à retenir
- Le projet de Vista Capri pourrait engendrer des frais juridiques conséquents pour la ville si l’opposition se poursuit.
- Eisenberg utilise une législation qui lui permet d’ignorer certaines restrictions lors de la construction.
- Le conseil municipal de Los Gatos a reçu plusieurs demandes de projets similaires, dont certaines sont encore en traitement.
- Un seul litige a été déposé contre la ville par un promoteur.
- La tension entre la nécessité de logement et les réglementations locales soulève des questions sur l’aménagement du territoire en Californie.
En somme, la situation à Los Gatos est révélatrice d’un dilemme plus large. Alors que les pressions sur le marché du logement s’intensifient, il devient difficile d’équilibrer les besoins communautaires avec des normes régionales. Ces conflits sont le reflet d’une lutte perpétuelle entre innovation urbaine et héritage local, c’est une question à laquelle les décideurs devront répondre avec détermination. Que faire, en effet, lorsque le besoin de logements abordables rencontre des barrières administratives également complexes et profondément ancrées ? La réponse à cette question nécessitera non seulement du courage politique mais aussi une volonté collective de réfléchir aux solutions futures.
