Les architectes et les promoteurs cherchent des moyens d’être créatifs avec la pratique de la réutilisation adaptative, un processus où des bâtiments anciens sont transformés en nouvelles résidences pour seniors.
Bien que cette pratique ne soit pas à la portée de tous en raison des coûts et des défis liés à l’adaptation des bâtiments aux normes en vigueur, elle offre des opportunités uniques et de nouvelles possibilités de marketing une fois les projets achevés.
Parmi les acteurs de ce secteur, on retrouve Maplewood Senior Living, Felician Services et Senior Lifestyle. Parmi les projets récents se trouve l’Inspir Embassy Row de Maplewood, développé à partir d’un ancien hôtel à Washington, D.C.; la transformation d’un couvent à Livonia, Michigan, en logements abordables pour seniors; et la reconversion d’un monastère vieux de 100 ans dans le nord-ouest de Chicago en Senior Suites of Norwood Park.
Selon James Adams, vice-président senior du développement immobilier et des acquisitions chez Life Care Services, environ un quart des nouvelles acquisitions de résidences pour seniors à New York proviennent de la réhabilitation de bureaux ou de propriétés résidentielles.
« Construire à partir de rien, c’est simple », a déclaré Chet Jackson, directeur général du développement immobilier pour Felician Services. « Mais lorsqu’il s’agit de réutilisation adaptative, vous devez utiliser ce qui existe et trouver comment intégrer l’actuel dans ce projet. »
Avec la demande croissante pour les logements seniors dans la prochaine décennie, alimentée par l’arrivée des baby-boomers, la réutilisation adaptative pourrait aider les entreprises de ce secteur à poursuivre leur expansion, tandis que l’accès au financement et à la main-d’œuvre pour de nouveaux projets reste difficile.
« C’est un des leviers dont nous disposons en tant que promoteurs pour amener de l’offre sur le marché », a estimé Adams.
Tous les leviers disponibles seront probablement nécessaires dans les années à venir, car l’industrie devra développer des communautés à un rythme 3,5 fois supérieur à celui actuel pour répondre à l’afflux de seniors d’ici 2030.
Défis uniques, opportunités uniques
Il est évident que la conception de communautés pour seniors dans le cadre d’une réutilisation adaptative présente son lot de défis. L’une des principales raisons réside dans le fait que les architectes et les développeurs doivent s’adapter à une structure préexistante, avec des couloirs, des chambres et d’autres espaces qui peuvent ne pas être adaptés à un environnement pour seniors.
Les bâtiments de bureaux, en particulier, rencontrent des difficultés pour assurer une luminosité et une ventilation suffisantes, ainsi que pour atteindre la densité nécessaire à leur conversion en unités d’appartements, selon Bob Gawronski, vice-président du développement chez Senior Lifestyle à Chicago. De plus, les hôtels sont souvent compliqués à transformer, car leurs chambres ne correspondent pas toujours aux désirs des personnes âgées.
« Il faut se préparer à une réserve budgétaire assez conséquente par rapport à une construction neuve », a déclaré Gawronski.
Felician Services fait face à des défis lors de la rénovation d’un espace avec des sols et des murs en béton dans son projet de couvent au Michigan. Pour installer des systèmes de CVC et électriques, des systèmes séparés doivent être intégrés dans la structure, explique Jackson.
Cependant, ces projets peuvent également présenter des aspects favorables à la redéfinition, notamment grâce aux structures existantes, comme des étagères intégrées dans les espaces de vie du couvent.
« Nous avons de superbes finitions, ce qui devient un atout marketing pour l’unité elle-même », a ajouté Jackson.
Le nombre d’unités dans un bâtiment, en tant que point de départ, varie selon les promoteurs. Maplewood se concentre sur des reconversions importantes, allant de 174 à 215 unités, toutes à un prix élevé d’environ 1,2 million de dollars par unité. Toutefois, l’opérateur réduira à l’avenir le nombre d’unités dans ses futurs projets, selon Adams. Felician Services, en revanche, privilégie des bâtiments plus petits, comprenant entre 60 et 80 unités, précise Jackson.
Si un projet de réutilisation adaptative est trop vaste, il devient difficile de le vendre rapidement, souligne Gawronski.
« Toute unité supérieure à [200]… le processus de location et la durée de commercialisation pèsent vraiment sur la performance », a-t-il ajouté. « À long terme, tout dépassement de cette taille vous place sur un treadmill à essayer de recapturer les appartements à mesure qu’ils se libèrent. »
Malgré ces défis, les bâtiments convertis offrent également des opportunités uniques, notamment d’un point de vue marketing. Inspir Embassy Row a transformé le Fairfax at Embassy Row, un ancien hôtel majestueux avec des “corniches ornées, de beaux travaux de maçonnerie et d’autres détails que personne ne justifierait de construire aujourd’hui”, en une communauté de vie pour seniors actuelle. Cela peut apporter à une communauté des caractéristiques uniques et difficilement reproductibles, indique Adams. De plus, des éléments historiques tels que ceux présents à l’hôtel peuvent susciter des échos familiers pour certains résidents.
« Pour un résident de 85 ans que vous extrayez de son ancien cadre de vie et à qui vous demandez de passer le reste de ses jours dans un nouvel environnement, l’idée de leur offrir quelque chose de familier est une proposition de valeur assez exceptionnelle », a-t-il conclu.
Réutilisation adaptative : ‘original… mais très bénéfique’
Transformer d’anciens bâtiments non résidentiels en communautés pour seniors peut être un processus coûteux et complexe, mais pas nécessairement plus onéreux que la construction neuve, selon les détails spécifiques. Pour maximiser les retours, certaines entreprises cherchent des crédits d’impôt d’État.
Senior Lifestyle a opté pour un programme de crédit d’impôt couvrant 1,6 million de dollars pour la préservation via le National Parks Service pour son projet Senior Suites of Norwood Park, précise Gawronski.
Bien qu’il existe des moyens d’accomplir des projets de réutilisation adaptative sans dépasser le budget, ces projets impliquent davantage de démarches administratives. Senior Lifestyle a collaboré avec le bureau de préservation historique de l’État de l’Illinois, qui a priorisé la préservation des corniches et de la fenestration du bâtiment, qui ne sont pas nécessairement évidentes pour le grand public, explique Gawronski.
« Il existe des détails parfois surprenants, mais qui valent vraiment le coup », a-t-il reconnu. Le coût direct pour le monastère s’élevait probablement à près d’un million de dollars… mais nous avons obtenu 1,6 million de dollars de crédits d’impôt, ce qui a permis de capitaliser à hauteur de 1,5 million de dollars. C’était gagnant-gagnant pour tout le monde », a-t-il ajouté.
Pour les opérateurs souhaitant s’engager dans le développement de réutilisation adaptative, Jackson recommande de choisir des entrepreneurs en fonction de leur expérience avec des projets finançables par des crédits d’impôt, ainsi que de rechercher ceux ayant déjà travaillé sur des projets similaires. Son projet au Michigan a été facilité grâce à un entrepreneur expérimenté en réutilisations adaptatives, ayant réalisé des transformations d’hôpitaux et d’autres communautés pour seniors.
Adams explique que lorsque Maplewood cherche des entrepreneurs, il est crucial de se concentrer sur l’environnement physique pour la réutilisation, particulièrement en ce qui concerne le choix des architectes.
« De nombreux grands entrepreneurs ont une excellente expérience en rénovation historique, mais c’est un aspect primordial pour la réussite du projet », a-t-il conclu.
Notre point de vue
À l’heure où les besoins en logement pour seniors continuent d’augmenter, il est impératif d’accroître notre capacité à répondre à cette demande par des moyens innovants. La réutilisation adaptative présente une réponse intéressante à ce défi, non seulement en revitalisant des bâtiments historiques, mais aussi en créant des espaces de vie qui évoquent des souvenirs et attachent les résidents à leur passé. Une telle approche ne devrait pas se limiter à la simple conversion ; elle exige une vision audacieuse qui respecte l’héritage tout en répondant aux exigences contemporaines. Loin de n’être qu’une option économique, il s’agit d’une nécessité stratégique pour façonner un avenir durable pour nos aînés.